Louer son bien en meublé ou en non meublé : la question revient souvent parmi les propriétaires qui mettent leur premier bien en location à La Réunion. Les deux régimes ont des implications concrètes sur le niveau de loyer, le profil des locataires, la durée du bail et la fiscalité. Voici un comparatif clair et factuel pour vous aider à faire le bon choix.
Les différences fondamentales entre meublé et non meublé
En droit français, une location meublée doit comporter tous les équipements nécessaires à la vie courante du locataire, tels que définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ce décret liste précisément les éléments obligatoires : literie, volets ou rideaux, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien. Un bien sans ces éléments ne peut pas légalement être loué en meublé.
En location non meublée (vide), le locataire apporte ses propres meubles. Le propriétaire loue les murs et les équipements fixes (cuisine équipée, salle de bain).
La durée des baux : un critère déterminant
C’est souvent le critère le plus structurant dans le choix du propriétaire :
- Location vide : bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Le congé donné par le bailleur ne peut intervenir qu’à l’échéance, avec un préavis de 6 mois, et pour des motifs limités : reprise personnelle, vente ou motif légitime et sérieux
- Location meublée résidence principale : bail d’1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants). Le congé du bailleur est possible à l’échéance avec 3 mois de préavis, pour les mêmes motifs qu’en vide
Le bail meublé offre donc plus de souplesse au propriétaire qui pourrait avoir besoin de récupérer son bien.
Le niveau de loyer et le profil des locataires
En pratique, un bien meublé se loue à un loyer supérieur à un bien vide équivalent, car le locataire bénéficie d’un logement prêt à vivre. Ce différentiel varie selon les secteurs et les biens, mais il est réel.
En contrepartie, le meublé attire une population plus mobile : étudiants, jeunes actifs en mobilité professionnelle, expatriés en mission. La rotation locative est donc plus fréquente, ce qui implique plus de gestion (états des lieux, remise en état, recherche de nouveaux locataires).
La location vide attire des locataires qui cherchent à s’installer durablement : familles, couples, personnes en situation stable. La rotation est plus faible, ce qui réduit les périodes de vacance et les coûts de remise en état.
La fiscalité : l’avantage majeur du meublé
C’est sur le plan fiscal que la location meublée se distingue le plus nettement :
- Location vide → revenus fonciers : imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Au régime micro-foncier (recettes inférieures à 15 000 € par an), un abattement forfaitaire de 30 % s’applique. Au régime réel, les charges réelles sont déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, honoraires de gestion, taxe foncière)
- Location meublée → BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : le régime micro-BIC permet un abattement de 50 % sur les recettes. Au régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges et pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier — ce qui permet souvent d’atteindre un résultat fiscal nul ou quasi-nul sur de nombreuses années. C’est le régime du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
L’amortissement en LMNP est le principal avantage fiscal de la location meublée. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier sans débourser d’argent, réduisant mécaniquement le revenu imposable. Pour bénéficier de ce régime, il est indispensable de faire appel à un expert-comptable.
Le dépôt de garantie
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
Quel choix selon votre situation ?
Optez pour le meublé si : vous cherchez une fiscalité optimisée (LMNP), vous souhaitez un bail plus court, votre bien est situé dans une zone étudiante ou de forte mobilité professionnelle, ou vous envisagez de récupérer le bien à moyen terme.
Optez pour le vide si : vous préférez la stabilité locative sur la durée, vous ne souhaitez pas investir dans du mobilier, ou votre bien est un grand appartement ou une maison familiale peu adapté au meublé.
Conclusion
Le choix entre meublé et non meublé dépend avant tout de votre objectif : maximiser l’avantage fiscal, sécuriser un locataire stable ou conserver de la flexibilité sur votre bien. Les deux régimes ont leur pertinence selon la situation — il n’y a pas de réponse universelle.
Notre équipe peut vous accompagner dans ce choix et assurer la gestion de votre bien, quel que soit le régime retenu. Découvrez notre offre de gestion locative.
